Erbe frühzeitig regeln – vorweggenommene Erbfolge

Oft möchten Erblasser ihr erwirtschaftetes Vermögen und Immobilien bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder, Enkelkinder, Partner oder andere Erben übergeben. Damit soll erreicht werden, dass es nach dem Ableben des Erblassers nicht zu kostspieligen und emotionalen Streitigkeiten zwischen den Erben kommt.

Was haben diese Schenkungen zu Lebzeiten für steuerliche Auswirkungen und wie kann man diese steueroptimal konzipieren?

Schenkung von Immobilien, die der Erblasser zum Wohnen benützt

Bei der Schenkung von Immobilien, die nicht zur Einkünfteerzielung verwendet werden, da der Erblasser selbst darin wohnt, kommt es zu keiner Besteuerung einer Wertsteigerung durch die Immobilienertragsteuer. Oft möchten sich die Erblasser ein Wohnungsrecht in der Immobilie zurückbehalten. Auch dies hat keine steuerlichen Konsequenzen.

Möchte der Erbe die Immobile selbst einmal verkaufen, sind für ihn die ursprünglichen Anschaffungskosten des Erblassers maßgebend.

Diesbezüglich folgendes Beispiel:

Der Erblasser erwirbt eine Immobilie im Jahr 2010 um EUR 400.000
Im Jahr 2023 schenkt der Erblasser unter Zurückbehaltung eines Wohnrechtes die Immobilie einen seiner Erben. Die Immobilie hat zu diesem Zeitpunkt einen Verkehrswert von EUR 500.000.
Im Jahr 2027 verstirbt der Erblasser und der Erbe veräußert die Immobilie um EUR 550.000.

Die Schenkung im Jahr 2023 hat keine ertragsteuerlichen Konsequenzen. Bei der Veräußerung der Immobilie durch den Erben im Jahr 2027 fällt Immobilienertragsteuer an, welche sich wie folgt berechnet:

Für die Bemessungsgrundlage wird vom Verkaufspreis die ursprünglichen Anschaffungskosten des Erblassers abgezogen:

550.000 – 400.000 = 150.000

Der Steuersatz der Immobilienertragsteuer beträgt 30%. Folglich berechnet sich die Immobilienertragsteuer wir folgt:

150.000 * 0,3 = 45.000

Handelt es sich bei der Immobilie um sogenanntes „Altvermögen“ sind die ursprünglichen Anschaffungskosten irrelevant. Von „Altvermögen“ spricht man in der Regel dann, wenn die Immobilie vor 01.04.2002 entgeltlich erworben wurde. Bei „Altvermögen“ werden pauschale 86% des Verkaufspreises als Anschaffungskosten berücksichtigt.

Die Immobilienertragsteuer berechnet sich dann wie folgt:

Bemessungsgrundlage: 550.000 – 550.000 * 0,86 = 77.000

Immobilienertragsteuer: 77.000 * 0,3 = 23.100

Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr

Die Schenkung führt jedoch zu Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr.

Bei Schenkungen stellt der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer dar. Der Grundstückswert wird auf Basis von verschiedenen Faktoren berechnet und beläuft sich je nach der Region in der Regel auf 50% bis 70% des aktuellen Verkehrswertes.

Da es sich bei der Schenkung um einen unentgeltlichen Erwerb handelt, ist der grunderwerbsteuerliche Stufentarif anzuwenden. Dieser lautet wie folgt:

Für die ersten EUR 250.000 → 0,5%
Für die nächsten EUR 150.000 → 2%
Darüber hinaus → 3,5%

Beispielsweise würde sich bei einem Verkehrswert von EUR 550.000 und vereinfachend angenommen bei einem Grundstückswert von EUR 330.000 die Grunderwerbsteuer wir folgt berechnen:

Für die ersten EUR 250.000 → 250.000 * 0,5% = 1.250
Für die nächsten EUR 80.000 → 80.000 * 2% = 1.600
Grunderwerbsteuer in Summe = EUR 2.850

Neben der Grunderwerbsteuer ist auch die Grundbucheintragungsgebühr zu entrichten.

Bei Schenkungen im erweiterten Familienkreis ist die Bemessungsgrundlage der 3fache Einheitswert.

Der Einheitswert wurde auf Basis von alten Werten festgelegt und ist in der Regel nur ein Bruchteil des aktuellen Verkehrswertes.

Beispielsweise würde sich bei einem Verkehrswert von EUR 550.000 und vereinfachend angenommen bei einem Einheitswert von EUR 100.000 die Grundbucheintragungsgebühr wir folgt berechnen:

Grundbucheintragungsgebühr: 100.000 * 0,011 = 1.100

Schenkung von Immobilien, unter Zurückbehaltung eines Fruchtgenussrechtes.

Die Schenkung von vermieteten Immobilien an sich löst die gleichen steuerlichen Folgen aus, wie bei Immobilien, die der Erblasser zum Wohnen benützt. Diesbezüglich verweise ich auf die obigen Ausführungen. Lediglich die Berechnung der Immobilienertragsteuer weicht geringfügig ab, da dem Verkaufserlös anstatt den Anschaffungskosten der steuerliche „Buchwert“ gegenübergestellt wird.

Oft möchte der Erblasser zwar eine vermietete Immobilie verschenken, aber noch zu Lebzeiten die Erträge aus der Vermietung der Immobilie vereinnahmen. Genau dies ist mit einem sogenannten Vorbehaltsfruchtgenuss möglich.

Der Erblasser schenkt eine Immobilie an seine zukünftigen Erben und behält sich das Recht zur Fruchtnießung aus der Immobilie vor. Das heißt er kann sie selber bewohnen, vermieten oder anders nützen, ohne dem Beschenkten dafür ein Fruchtgenussentgelt zu leisten.

Dabei wird meistens gewünscht, dass der Beschenkten während des Vorbehaltsfruchtgenussrechtes keine Aufwände iZm der Immobilie trägt und auch nicht in die steuerliche Abwicklung aus einer etwaigen Vermietungstätigkeit eingebunden werden muss. Dies kann wie folgt erreicht werden:

Es ist wichtig, dass es sich um ein Nettofruchtgenussrecht handelt. Das heißt der Erblasser bekommt zwar die Mieteinnahmen, hat aber auch alle Aufwendungen iZm der Vermietung zu tragen. Das Gegenteil wäre ein Bruttofruchtgenussrecht, wo der Erblasser zwar die Mieteinnahmen beziehen kann, der Beschenkte jedoch trotzdem die Aufwendungen iZm der Vermietung zu tragen hat. Wie oben beschrieben, ist dies ohnehin selten im Interesse des Erblassers. Folglich sollte diese Voraussetzung meistens kein großes Problem darstellen.
Eine weitere Voraussetzung ist, dass der Erblasser nach außen hin weiterhin als Vermieter auftritt und sich selbst um die Vermietungsangelegenheiten kümmert. Da der Erblasser vor der Schenkung als Vermieter tätig war und es meistens in seinem Interesse ist, dass sich diesbezüglich nichts ändert, sollte auch diese Voraussetzung keine Probleme bereiten. Das heißt im Umkehrschluss auch, dass während des Vorbehaltsfruchtgenussrechtes nicht bereits der Beschenkte sich um die Angelegenheiten iZm der Vermietung kümmern darf.
Eine wesentliche Voraussetzung ist auch, dass ein schriftlicher nach außen erkennbarer Fruchtgenussvertrag abgeschlossen wird, der dem Erblasser eine für gewissen Zeitraum abgesicherte Rechtsposition einräumt. Dies kann dadurch erreicht werden, dass einerseits der Fruchtgenussvertrag notariell beglaubigt wird oder direkt ins Grundbuch eingetragen wird und andererseits eine beiderseitiger Kündigungsverzicht für einen Zeitraum von mindestens 15 Jahre vereinbart wird.

Durch die Schenkung wird der Beschenkte zivilrechtlicher Eigentümer der Immobilie und die daraus resultierenden Einkünfte wären grundsätzlich ihm zuzurechnen. Sind die oben genannten Voraussetzung jedoch erfüllt, sind die Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie beim Erblasser zu versteuern, obwohl dieser nicht mehr zivilrechtlicher Eigentümer der Immobilie ist.

Sonderfall Abschreibung beim Vorbehaltsfruchtgenussrecht

Grundsätzlich steht im Steuerrecht nur dem zivilrechtlichen/wirtschaftlichen Eigentümer einer Immobilie zu für dessen Abnutzung steuerlich eine Abschreibung geltend zu machen.

Beim Vorbehaltsfruchtgenussrecht erzielt der zivilrechtliche Eigentümer, wie oben beschrieben, jedoch keine steuerlichen Einkünfte iZm der Immobilie. Der Fruchtgenussberechtigte hingegen erzielt steuerliche Einkünfte aus der Vereinnahmung der Mieterträge, ist jedoch nicht mehr zivilrechtlicher Eigentümer und hätte somit grundsämtlich kein Recht eine Abschreibung aufwandswirksam geltend zu machen.

Da die Finanzverwaltung diesen Widerspruch erkannt hat, wurde das Konzept der Substanzabgeltung eingeführt. Dabei zahlt der Fruchtgenussberechtigte (in unserem Fall der Erblasser/Schenker) dem zivilrechtlichen Eigentümer (in unserem Fall der Erbe/Beschenkte) eine Substanzabgeltung in Höhe der Abschreibung. Der Fruchtgenussberechtigte hat somit einen Aufwand, der die steuerlichen Einkünfte aus der Vermietung reduziert. Der Beschenkte hat einerseits die Einnahmen aus der Zahlung der Substanzabgeltung und andererseits die Abschreibung für die Immobilie. Da die Beträge deckungsgleich sind, kommt es zu einem steuerlichen Ergebnis von EUR 0,00 und für den Beschenkten zu keiner Pflicht etwaige Einkünfte in Steuererklärung zu berücksichtigen.

Diesbezüglich muss jedoch erwähnt werden, dass folgende zwei Voraussetzungen gegeben sein müssen:

Die Zahlung der Substanzabgeltung muss im Fruchtgenussvertrag schriftlich geregelt sein
Die Zahlung der Substanzabgeltung muss tatsächlich jährlich geleistet werden.

Beendigung des Fruchtgenussrechtes

Das Fruchtgenussrecht ist ein höchstpersönliches Recht. Das heißt es endet automatisch, wenn der Fruchtgenussberechtigte stirbt. Sollte der Bedarf bestehen, wäre es auch zu Lebzeiten übertragbar. Dies ist von der genauen Vertragsgestaltung des Fruchtgenussrechtes abhängig.

Die Beendigung des Fruchtgenussrechtes an sich hat keine steuerlichen Konsequenzen. Da nach dem Ableben des Erblassers das Fruchtgenussrecht automatisch aufgelöst wird, sind ab diesem Zeitpunkt die Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie dem Erben zuzurechnen.

Bei diesem Betrag handelt es sich nur um einen Einblick in die steuerlichen Konsequenzen einer vorweggenommenen Erbfolge und hat somit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sollten Sie konkrete Fragen zu den steuerlichen Implikationen einer vorweggenommenen Erbfolge haben, würde ich mich freuen, Sie diesbezüglich beraten zu dürfen.

Der Vollständigkeit halber sei vermerkt, dass ich Sie nur betreffend die steuerlichen Aspekte vorweggenommenen Erbfolge beraten darf/kann.

Für zivil- und erbrechtliche Fragestellung empfehle ich Ihren Rechtsbeistand zu kontaktieren.